“계약서 금액만 보면 안 됩니다.” 부동산 거래 시
자금조달계획서 제출 여부는
국토교통부 실거래가 시스템에 입력되는 ‘총매매가’ 기준으로
판단된다는 사실, 알고 계셨나요?
많은 분들이 단순히 계약서 금액만 보고 제출 여부를 판단하다가 불이익을 받는
경우가 적지 않습니다. 이번 글에서는 2025년 7월 개정된 최신 가이드라인을 기준으로
✅ 거래금액 기준 확인법,
✅ 지역별 제출 의무 구분,
✅ 실무자가 자주 실수하는 체크포인트까지 모두 정리했습니다. 읽고 나면 여러분은 “내가 제출 대상인지 단 1분 만에 판단” 할
수 있을 겁니다.
거래금액 기준은 ‘실거래가’로 판단한다
부동산 거래신고 시 제출해야 하는 자금조달계획서는 계약서에 적힌 금액이 아니라
실거래 신고서에 입력되는 총매매금액(=실거래가) 을 기준으로
결정됩니다.
이 기준은 국토교통부 「부동산거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」
및 자금조달계획서 제출 가이드라인(2025.07 개정) 에 따라
새롭게 정리되었습니다.
거래금액 기준 확인 절차
① 국토교통부 실거래가 공개시스템 접속
👉
국토부 실거래가 공개시스템 바로가기
-
거래 예정 부동산의 최근 실거래가 시세를 확인합니다.
-
매매, 전월세, 계약일, 면적, 층수 등 상세 정보를 무료로 조회할 수 있습니다.
-
최근 거래 흐름을 참고해 시장 평균 거래금액을 파악하세요.
② 계약서상 매매금액 확인
③ 규제지역 여부 확인
👉
국토부 규제지역 지정현황 페이지 에서 해당 지역이 투기과열지구 또는
조정대상지역에 속하는지 확인하세요.
지역별 자금조달계획서 제출 기준 (2025년 기준)
| 구분 |
지역 예시 |
거래금액 기준 |
제출 의무 |
| 투기과열지구 |
서울 전역, 과천, 성남 분당 등 |
3억 원 이상 |
의무 제출 |
| 조정대상지역 |
경기·인천 일부 등 |
6억 원 이상 |
의무 제출 |
| 비규제지역 |
지방 비규제 지역 |
금액 무관 |
제출 불필요 |
| 법인 거래 |
전국 모든 지역 |
금액 무관 |
의무 제출 |
| 토지 거래 |
전 지역(규제지역 무관) |
전체 |
‘자금조달 및 이용계획서’ 별도 제출 |
💬 핵심 요약:
실무에서 놓치기 쉬운 체크포인트 3가지
1️⃣ 기준금액 경계선(3억·6억) 부근일 때 주의
→ 옵션가나 부가세 포함 시 기준 초과 가능성 있음.
2️⃣ 공동명의 매입 시 총액 기준으로 판단
→ 3억 원을 2인이 절반씩 매입해도 제출 대상입니다.
3️⃣ 시스템 자동 감지 기능 확인
→ 실거래 신고 시 ‘자금조달계획서 첨부’ 항목이 자동 활성화되면, 그 자체로
제출 대상임을 의미합니다.
한눈에 정리: 자금조달계획서 제출 여부 체크리스트
| 항목 |
확인 포인트 |
| 거래금액 |
실거래 신고 금액(총매매가 기준) |
| 지역 구분 |
투기과열지구 / 조정대상지역 / 비규제지역 |
| 매입 주체 |
개인 / 법인 |
| 부가세 포함 여부 |
기준금액 초과 여부에 직접 영향 |
| 공동명의 여부 |
총액 기준 판단 |
✔️ 위 항목 중 하나라도 제출 대상 조건에 해당되면 반드시
자금조달계획서 제출이 필요합니다.
정리하자면
2025년 7월 이후부터는
“계약서 금액”이 아니라 “실거래 신고 금액”이 자금조달계획서 제출 여부를 결정합니다.
신고 반려를 피하려면
1️⃣ 실거래가 공개시스템에서 거래금액 확인,
2️⃣ 규제지역 구분 체크,
3️⃣ 매입 주체(개인·법인)에 따른 기준 확인
이 세 단계를 반드시 거치세요. 이 과정을 습관화하면 불이익 없는 안전한 부동산 거래 신고가 가능합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 계약서 금액과 실거래 신고 금액이 다르면 어떤 기준으로 하나요?
→ 실거래 신고서에 입력된 금액이 기준입니다. 신고 금액이
계약서 금액보다 다를 경우, 신고 금액이 ‘거래금액’으로 간주됩니다.
Q2. 공동명의로 매입했는데 각자 부담금액 기준으로 봐도 되나요?
→ 아니요. 총 거래금액 기준입니다. 1인당 부담금액이 기준
이하라도 전체 거래금액이 초과하면 제출 대상입니다.
Q3. 비규제지역인데도 시스템에서 첨부 항목이 활성화됩니다. 왜 그런가요?
→ 법인 명의 또는 토지 거래일 경우 금액과 상관없이 의무 제출 대상입니다.
Q4. 자금조달계획서 제출을 누락하면 어떻게 되나요?
→ 신고 누락으로 간주되어 과태료 부과 및 신고 반려될 수
있습니다. 반드시 실거래 신고 단계에서 함께 제출하세요.
결론 (한 문장 요약)
👉
2025년 7월 이후부터는 “실거래 신고 금액” 기준으로 자금조달계획서 제출
여부가 결정됩니다. 계약서 금액만 보고 판단했다가는 불이익을 받을 수 있으니, 국토교통부
실거래가 공개시스템에서 반드시 거래금액과 규제지역을 함께 확인하세요.
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