“요즘 전세 매물이 눈에 띄게 줄었다”는 말, 느껴지시나요? 그 이유는 단순히 시장
탓이 아닙니다.
2025년 10월부터
서울 전역과 경기 12개 지역이 ‘토지거래허가구역’으로 지정되면서, 주택을 매수할 경우
2년 실거주 의무가 본격
적용됩니다. 이제는 집을 사도 전세를 줄 수 없고,
전세금을 끼고 집 사는 갭투자는 완전히 막히게 된 것이죠. 겉으로는 ‘투기 차단 정책’처럼 보이지만, 그 파장은
전세 시장 전체를 뒤흔드는 변화로 이어지고 있습니다.
이 글에서는 실거주 의무가 전세 시장에 미치는 영향부터 전세난 속 현명한
대처법까지, 꼭 알아야 할 핵심을 정리했습니다. 지금 이 내용을 알고 준비하는 사람만이, 내년 부동산 시장의 변화 속에서도
손해 없이 움직일 수 있습니다.
1️⃣ ‘2년 실거주 의무’가 전세를 막는다 — 갭투자 완전 차단의 핵심 메커니즘
토지거래허가제의 핵심은 간단합니다. 허가구역 내 주택을 매수한 사람은
2년 동안 반드시 직접 거주해야 한다는 것. 즉, 세입자를 받을 수 없고 전세나 월세 계약을 맺는 것이 법적으로 금지됩니다.
이 조항 하나로
전세를 끼고 집을 사는 갭투자 구조가 완전히 차단됩니다.
만약 실거주하지 않고 세입자를 들인다면 허가가 취소되거나, 과태료 및 강제
이행명령이 내려질 수 있습니다. 결과적으로 시장에는
임대용 주택 공급이 급격히 줄어들고, 임대인이 전세를 내놓지 않거나 직접 거주를 선택하면서 전세 매물이 빠르게
사라지고 있습니다.
-
전세 끼고 매입(갭투자) 불가
-
허가 없이 계약 체결 시 무효 처리
-
위반 시 허가 취소 및 이행강제금 부과
2️⃣ 전세 매물 급감 → 전셋값 상승의 현실
실거주 의무 시행 소식이 알려진 뒤, 서울 전세 시장은 이미 변화의 조짐을 보이고
있습니다.
서울 전체 전셋값은 최근 37주 연속 상승
중이며, 송파구(+0.46%), 서초구(+0.32%) 등 주요 지역의 상승폭이 두드러집니다.
성동구 금호동 중층 아파트는 대책 발표 전 7억 5,000만 원에서 발표 후 8억 원으로
급등한 사례도 포착됐습니다.
특히 전세대출 규제까지 강화되면서, 이제는 세입자들도 원하는 지역에서 전세를
구하기가 점점 어려워지고 있습니다.
3️⃣ 전세난을 부추기는 또 다른 요인들
토지거래허가제만이 전세난의 원인은 아닙니다. 시장 전반의 구조적 요인도 함께
겹쳐 전세난을 가속화하고 있습니다.
| 요인 |
영향 |
|
신축 입주 급감
|
2026년 서울 입주 예정 물량 4,200가구 (올해의 10%)
|
|
계약갱신청구권
|
기존 세입자 연장으로 신규 전세 매물 급감
|
|
전세수급지수 104.0
|
수요 > 공급 구조 지속
|
|
전세대출 DSR 반영
|
1주택자 전세대출 한도 축소 (2억 → 1.25억 예시)
|
이 모든 요소가 겹치면서 서울과 수도권 전세 시장은 사실상 ‘공급 절벽’에
직면해 있습니다.
4️⃣ 지금 알아야 할 ‘현명한 대응 전략’
이제는
“전세를 구할 수 있느냐”보다 “어떻게 대응하느냐”가 더
중요해졌습니다.
1️⃣
전세에서 월세·부분월세로 눈을 돌리기
전세 매물은 점점 희귀해지고 있으므로, 일부 지역은 보증금 일부를 월세로
전환한 형태가 늘어날 전망입니다.
2️⃣
입주 예정 단지 미리 체크하기
신축 입주 시기엔 한시적으로 전세 매물이 풀리므로, 입주 예정 단지나 인근
지역을 미리 탐색해두는 것이 유리합니다.
3️⃣
실거주 요건을 충족하는 매수 전략 세우기
만약 주택 매수를 고려하고 있다면, 전세를 끼는 대신 본인 실거주 조건에 맞는
매물을 찾는 것이 필수입니다.
5️⃣ 결론
토지거래허가제의 실거주 의무는 단순한 ‘투기 규제’가 아닙니다. 부동산 시장의
거래 구조 자체를 바꾸는 전환점입니다. 앞으로 전세는 더 귀해지고, 실거주는 선택이 아닌
의무가 됩니다. 이 변화를
알고 미리 준비한 사람만이, 치솟는 전세가와 줄어드는 매물 속에서도
손해 없이, 안정적으로
주거 전략을 세울 수 있습니다.
💬 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 토지거래허가제 지역에서 전세를 놓으면 어떻게 되나요?
허가구역 내에서 주택을 매수한 뒤 전세를 놓는 것은
불법입니다. 2년 실거주
의무를 어기면
허가 취소, 이행강제금 부과, 계약 무효
처분을 받을 수 있습니다.
Q2. 세입자가 있는 집을 사도 되나요?
가능은 하지만
‘허가일로부터 4개월 이내 세입자 퇴거 및 입주’
조건을 충족해야 합니다. 세입자와의 계약이 자동 갱신되지 않는다는 **증빙
서류(확약서)**도 제출해야 합니다.
Q3. 실거주 의무 기간 중 이사를 가거나 임대를 놓으면?
실거주 의무는
2년간 연속 거주해야 충족됩니다. 중간에 이사하거나 임대를 주면 허가 위반으로 간주되어 허가가
취소되고 과태료(최대 수천만 원)가 부과될 수 있습니다.
Q4. 실거주 의무가 끝난 뒤에는 전세를 줄 수 있나요?
네. 2년 실거주 기간을 모두 채운 이후에는 임대차 계약(전세·월세)을 맺을 수
있습니다. 단, 향후 규제 완화나 지역 지정 해제 여부에 따라 변경될 수
있습니다.
Q5. 실거주 의무가 있는 지역은 어디인가요?
2025년 기준,
서울 전역 + 경기 12개 지역(과천·광명·성남·하남·수원 등)
이 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 지정 여부는 국토교통부 또는 해당
시·군·구청 홈페이지에서 확인 가능합니다.
Q6. 토지거래허가제는 언제까지 유지되나요?
보통
2년 단위로 재지정·해제 여부를 검토합니다. 시장 과열이 진정되지 않으면 연장될 수 있으므로, 정기적으로 관할
지자체 공고를 확인하는 것이 좋습니다.
정리하자면:
“전세 매물 절벽 시대”는 이미 시작됐습니다. 그러나 제도의 원리를 알고 미리
준비하면, 피할 수 없는 변화 속에서도 ‘기회’를 잡을 수 있습니다.
※ 이 포스팅은 쿠팡 파트너스 활동의 일환으로, 이에 따른 일정액의 수수료를
제공받습니다.
댓글
댓글 쓰기