토지거래허가제 실거주 의무, 전세시장 변화의 핵심 정리

“이제는 직접 살아야 하는 시대” — 실거주 의무의 시작

2025년 10월 20일부터 서울 전역과 경기 12개 지역에서 시행된 토지거래허가제는 부동산 시장에 여러 변화를 가져오고 있습니다. 그중에서도 가장 큰 변화는 바로 ‘실거주 의무’입니다.

토지거래허가구역 안에서 주택을 허가받아 매입한 경우, 취득일로부터 2년간 실제 거주해야 하는 의무가 생깁니다. 이 제도는 투기성 거래를 차단하고 실수요자 중심의 시장 질서를 세우기 위한 조치로, 정부가 발표한 ‘10.15 주택시장 안정화 대책’의 핵심 축이기도 합니다.

1️⃣ 실거주 의무란 무엇일까?

실거주 의무는 말 그대로 집을 사고 일정 기간 실제로 거주해야 하는 제도입니다. 허가를 받아 주택을 취득하면, 2년간 전세나 월세 임대를 줄 수 없습니다. 이는 단순한 조건이 아니라, 허가 유지의 필수 요건입니다.

만약 실거주하지 않거나 임대를 놓는다면 허가가 취소되거나 이행강제금이 부과될 수 있습니다.

📋 실거주 의무 요약

• 기간: 취득일로부터 2년간 실거주 필수
• 적용 지역: 서울 전역 및 경기 12개 지역
• 임대 금지: 전세·월세 모두 불가
• 위반 시: 허가 취소 또는 과태료 부과 가능

2️⃣ 전세시장에 미치는 영향 — 매물 감소와 전셋값 상승

실거주 의무의 도입은 전세시장에도 직·간접적인 영향을 미칩니다. 전문가들은 “임대 목적의 주택 매입이 어려워지면서, 시장 내 전세 공급이 줄어들 가능성이 높다”고 분석합니다.

영향 항목	주요 내용
임대 공급 감소	임대 목적 주택 매입이 불가능해 전세·월세 매물 자체가 줄어듭니다.
매물 잠김	집주인들이 ‘실거주 요건’ 부담으로 세입자를 받지 않는 분위기가 형성되고 있습니다.
전셋값 상승세 지속	서울 아파트 전셋값이 37주 연속 상승세를 기록 중입니다.
실제 사례	성동구 금호동 A단지의 경우, 대책 발표 이후 전세가 수천만 원 상승해 8억 원에 거래된 사례가 있습니다.

특히 송파·서초·성동구 등 주요 지역은 서울 평균의 두 배 이상 전세가 상승률을 보이고 있습니다.

3️⃣ 공급 부족이 겹치며 전세난 우려 커져

전세시장의 불안은 실거주 의무뿐 아니라 공급 부족과 계약갱신청구권 사용 증가로 더 심화되는 모습입니다.

• 신규 입주 물량 급감→ 내년 서울의 신규 입주 물량은 약 4,200가구로, 올해의 10분의 1 수준에 그칠 전망입니다.
• 기존 세입자 재계약 증가→ 계약갱신청구권 사용이 늘면서 새 전세 매물이 줄고 있습니다.
• 전세수급지수 104.0 기록→ 기준선(100)을 초과, 전세 수요가 공급보다 많음을 보여줍니다.

즉, 실거주 의무가 도입되면서 임대 공급이 줄고, 기존 물량까지 묶이면서 전세난이 구조적으로 심화될 가능성이 높습니다.

4️⃣ 시장이 바라보는 시각 — 실수요 보호 vs 임차인 부담

정부는 실거주 의무를 통해 투기 수요를 차단하고 주거 안정성을 높이겠다는 입장입니다. 하지만 시장에서는 “임차인들의 주거비 부담이 오히려 늘어날 수 있다”는 우려의 목소리도 나오고 있습니다.

즉, 실수요자에게는 긍정적이지만, 임차인에게는 부담이 될 수 있는 제도입니다. 결국 이 제도는 시장의 단기적 불안보다 ‘거래 구조의 체질 개선’을 목표로 하고 있다고 볼 수 있습니다.

5️⃣ 실수요자·세입자를 위한 조언

🏠 실수요자에게

• 투기 수요가 줄어드는 만큼, 중장기적으로는 매매시장 안정에 도움이 될 수 있습니다.
• 실거주 계획이 뚜렷하다면, 허가제 지역 내 주택 매입도 충분히 고려해볼 만합니다.

🔑 세입자에게

• 전세 매물이 줄 가능성이 높으므로,
• 재계약 여부를 미리 결정하고 대체 주거지 탐색을 서두르는 것이 좋습니다.
• 전셋값 상승에 대비해 월세 전환 등 다양한 대안도 검토해 두세요.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 실거주 의무를 어기면 어떻게 되나요?

허가가 취소되거나 이행강제금이 부과될 수 있습니다. 고의 위반일 경우 형사처벌까지 가능하니 주의가 필요합니다.

Q2. 가족이 대신 거주해도 되나요?

아니요. 반드시 허가를 받은 본인이 직접 거주해야 합니다.

Q3. 실거주 의무 기간이 끝난 뒤에는 임대가 가능한가요?

네, 2년 의무 기간이 끝나면 전세나 월세 임대가 가능합니다.

Q4. 임차인 보호 대책은 없나요?

정부는 공공임대 확대 및 전세자금대출 완화 등 보완책을 검토 중입니다.

마무리 — “변화의 시대, 정확한 이해가 먼저입니다”

토지거래허가제의 실거주 의무는 단순한 규제라기보다 ‘실수요자 중심의 거래질서 회복’을 위한 제도적 전환점입니다. 전세시장에 단기적인 불안은 있을 수 있지만, 장기적으로는 투기성 거래가 줄고, 시장의 투명성이 높아지는 효과도 기대됩니다.

📌 지금은 시장이 바뀌는 전환기입니다. 실거주 의무의 의미를 정확히 이해하고, 나의 주거 계획을 차분히 점검해보는 것이 가장 현명한 대응입니다.

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